Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Kosten für Immobilienmakler, also die Höhe der Maklerprovision, ist nicht gesetzlich geregelt. Wohl aber, dass bei Verbrauchern, die selbst zu nutzendes Wohneigentum erwerben, die Provision nicht mehr komplett auf den Erwerber umgelegt werden darf. In diesem Fall tragen Verkäufer und Käufer max. die Hälfte der gesamten Provision.
Grundsätzlich kann die Provision zwischen den Parteien frei verhandelt werden. Allerdings haben sich über die Jahre Marktusancen entwickelt, in vielen Bundesländern beträgt die übliche Maklerprovision 7,14 Prozent inklusive 19 % Mehrwertsteuer des Kaufpreises. Diese Provision wird in der Regel geteilt und sowohl vom Käufer, als auch vom Verkäufer getragen. Bei Privatverkäufen liegen die Provisionssätze zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises.
Im Ruhrgebiet liegt die übliche Provisionshöhe für Käufer und Verkäufer zwischen 3,57 % und 4,76 % brutto – das ist allerdings immer abhängig vom Einzelfall.
Für gewerbliche Immobilienerwerber darf die Provision nach wie vor zu 100 % auf den Erwerber umgelegt werden. Das ist in NRW aber eher ungewöhnlich. Gängige Praxis ist hier seit Jahrzehnten, die Provision hälftig zu teilen.
Kein „Bestellerprinzip“ beim Immobilienverkauf!
Für Wohnungsvermietungen besteht das Bestellerprinzip schon länger. Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige den Immobilienmakler bezahlen muss, der ihn bestellt, also im Regelfall der Eigentümer der Wohnung.
Bei Immobilienverkäufen gilt das Bestellerprinzip allerdings nicht. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Teilweise zahlt der Käufer den Makler allein, aber nirgends zahlt der Verkäufer mehr als die Hälfte der Maklerprovision. Natürlich können Sie die Provision als Verkäufer Ihrer Immobilie auch komplett tragen. Das kann sogar für manche Immobilien sinnvoll sein. Insbesondere dann, wenn es sich um schwache Lagen oder schwierig zu verkaufende Immobilien handelt.
Maklerprovisionen manchmal verhandelbar
Bei besonderen Immobilien, kann in Einzelfällen die Provision individuell verhandelt werden. Das ist meistens dann Fall, wenn das Kaufobjekt sehr gefragt ist und vermutlich zu einem sehr hohen Preis verkauft werden kann. In diesem Fall kann über die Provision verhandelt werden.
Maklerprovisionen bei Vermietung
Im Fall der Vermittlung von Mietwohnungen darf in Deutschland keine Provision vom Mieter verlangt werden. Die Maklerprovision trägt in diesem Fall der Vermieter vollständig – das sogenannte Bestellerprinzip.
Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien kann weiterhin Provision verlangt werden.
Maklerprovisionen bei Verkauf
Es gibt in Deutschland keine gesetzliche Regelung, wer die Maklerprovision im Fall von Verkäufen trägt. Es bestehen allerdings regionale Marktgepflogenheiten, die die Höhe der Provision definieren und wer welchen Anteil trägt.
Grundsätzlich bestehen drei verschiedene Provisionsmodelle:
Innenprovision - der Verkäufer trägt diese komplett
Die reine Verkäuferprovision wird in besonderen Fällen gewählt, zum Beispiel wenn es sich um eine sehr teure Immobilie, oder gleich mehrere Immobilien handelt und diesem im Rahmen eines Paketverkaufs oder Portfolioverkaufs veräussert werden.
Außenprovision – Der Käufer trägt diese komplett (gesetzliche Neuregelung ab 23. Dezember 2020)
Bei dieser Provisionsart trägt der Verkäufer keine Provision, diese wird komplett vom Käufer übernommen. Dies ist allerdings nur in wenigen Städten und Bundesländern üblich, wie beispielsweise Berlin, Brandenburg, Frankfurt, Hamburg. In allen anderen Gegenden ist es üblich, die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen. Die Käuferprovision ist in den Vermarktungsunterlagen ausgewiesen. Häufig besteht hier die Möglichkeit, über die Provision zu verhandeln.
Der Gesetzgeber hat eine Reform der Regelungen zur Maklerprovision beschlossen und vereinbart, dass Immobilienkäufer künftig nicht verpflichtet werden können, mehr als die Hälfte der gesamten Provision zu zahlen. Dies bedeutet, dass die sogenannte reine Außenprovision künftig nicht mehr möglich sein wird. Dies war ohnehin nur in wenigen Bundesländern üblich. Die gängigste Art ist die Teilung der Maklerprovision.
Das neue Gesetz zur Maklerprovision tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft.
Mischform der Provision
Diese ist die gängigste Art der Entlohnung. Hierbei teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision, wobei die Aufteilung regional unterschiedlich ist.
Anspruch auf Maklerprovision
Ein Makler hat grundsätzlich Anspruch auf die Maklercourtage, wenn es zu einer erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie gekommen ist. Diese ist abhängig von der mit dem Makler getroffenen Vereinbarung laut Maklervertrag. Ein Anspruch ist dann vorhanden, wenn
- Ein Maklervertrag abgeschlossen wurde (mündlich oder schriftlich)
- Der Makler seine Tätigkeit nachweisen kann (zum Beispiel Interessentenvermittlung)
- Ein notarieller Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde
- wenn keine gravierenden Mängel des Maklers vorliegen wie zum Beispiel ein fehlendes Widerrufsrecht
Nur wenn einer dieser Punkte nicht erfüllt ist, fällt keine Provision an.
Meist wird vereinbart, dass der Makler eine Aufwandsentschädigung erhält, sollten seine Vermittlungsbemühungen nicht zum Erfolg führen. In der Regel betrifft dies angefallene Kosten für Vermarktung und Behördengänge, aber kein Honorar.
Fälligkeit der Maklercourtage
Üblicherweise treten Makler in Vorleistung und erhalten ihr Honorar erst nach Abschluss des Auftrags. Dies dauert in der Regel 6 – 12 Monate von der Verkaufsvorbereitung bis zum Abschluss des Notarvertrags oder des Mietvertrags. Die Fälligkeit ist in der Regel Bestandteil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Normalerweise ist die Courtage mit Abschluss eines dieser Verträge verdient und fällig und hat ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung.
Die Fälligkeit der Provision ist jedoch auch individuell vereinbar und kann auch die Kaufpreisfälligkeit gebunden werden. Bei Gewerbemietverträgen sind Teilzahlungen über 2 bis 3 Monate nicht ungewöhnlich.
Maklerprovision umgehen / Maklerprovision vermeiden
Miet- und Kaufinteressenten sind gelegentlich versucht, die Maklercourtage zu umgehen. Zu beachten ist aber in jedem Fall, dass der Provisionsanspruch nicht mit der Beendigung des Maklervertrags erlischt. Sofern der Makler einen Nachweis über die Vermittlungstätigkeit führen kann, ist eine Maklerprovision nicht zu umgehen.
Provision steuerlich absetzen
Die Maklercourtage ist in bestimmten Fällen steuerlich absetzbar.
- Als Vermieter kann die Maklerprovision als Werbungskosten geltend gemacht werden
- Wenn beispielsweise zur Berufsausübung eine Immobilie angemietet werden muss
- Immobilienverkäufer können die Maklerprovision von der Steuer absetzen, wenn aus dem Verkauf ein Veräußerungsgewinn entsteht
- Für Hauskäufer zählt die Maklerprovision zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten und erhöht somit die Abschreibung bei vermieteten Objekten. Bei selbstgenutzem Wohneigentum kann die Maklerprovision nicht abgesetzt werden.