Die Reform der Maklerprovision 2020 – in NRW bleibt fast alles beim Alten

Die Reform der Maklerprovision 2020 – in NRW ändert sich fast nichts

Mit dem im Dezember 2020 eingeführten Gesetz zur Regulierung der Maklerprovision möchte der Gesetzgeber die Kaufnebenkosten beim Verkauf von Wohnungen und dem Verkauf von Einfamilienhäusern an Privatpersonen beschränken und bundesweit für eine gleichmässige Verteilung der Maklerkosten sorgen. In fünf Bundesländern wurde die Maklerprovision nämlich komplett auf den Käufer übertragen. In NRW wird die gesetzliche Regelung, also die Hälftige Teilung, allerdings bereits seit Jahrzehnten gelebt.

Wird ein Immobilienmakler als Dienstleister für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrages tätig, erhält er nach erfolgreichem Abschluss des Hauptvertrages (in der Regel ein Immobilienkaufvertrag) eine Maklercourtage. Wer diese Courtage oder Provision beim Kauf einer Immobilie zu bezahlen hat, wurde früher in den Bundesländern unterschiedlich gelebt.

Grundsätzlich gibt es eine Verkäuferprovision, die sogenannten Innencourtage, und eine Käuferprovision, die sogenannte Außencourtage, die vom Käufer getragen wird. Bei uns in Nordrhein-Westfalen ist es seit jeher üblich, dass die Maklercourtage zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Allerdings war es in anderen Bundesländern wie beispielsweise Berlin nicht üblich, dass die Provision zwischen Eigentümer und Käufer geteilt wird, sondern nur eine Käuferprovision erhoben wird. Hinzu kommt, dass auch die Höhe der Provision beim Immobilienkauf regional unterschiedlich ist. Daher kann immer nur von einer regional üblichen Provision gesprochen werden. Die Provisionshöhe beträgt im Regelfall zwischen 3 % bis 7 % der Kaufpreissumme zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Kein „Bestellerprinzip“ beim Immobilienverkauf!

Für Wohnungsvermietungen besteht das Bestellerprinzip schon länger. Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige den Immobilienmakler bezahlen muss, der ihn bestellt, also im Regelfall der Eigentümer der Mietwohnung.

Bei Verkäufen von Immobilien gilt das Bestellerprinzip allerdings nicht. Laut Gesetz übernimmt entweder der Verkäufer die Provision komplett oder es teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Natürlich können Sie die Provision als Verkäufer Ihrer Immobilie auch komplett tragen. Das kann sogar für manche Immobilien sinnvoll sein. Insbesondere dann, wenn es sich um schwache Lagen oder schwierig zu verkaufende Immobilien  handelt.

Was ändert sich durch die Reform der der Maklerprovision 2020?

Ist der Immobilien-Makler für beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, tätig und schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag, was der Regelfall ist, teilen sich ab Inkrafttreten des Gesetzes beide Parteien die Maklercourtage zu gleichen Teilen.

*In Ausnahmefällen kann es sein, dass der Makler ausschließlich für eine Partei tätig ist. Dann ist diese Partei allein courtagepflichtig, hat aber die Möglichkeit, mit der anderen Partei eine Erstattung der Provision zu vereinbaren. Die Erstattung der Maklercourtage darf jedoch 50% der gesamten Maklerprovision nicht überschreiten. Der Auftraggeber des Immobilienmaklers zahlt also mindestens die Hälfte der Courtage.

Für Maklerverträge gilt zudem immer das Textformerfordernis. Das war bisher nicht so, sondern konnte durch konkludentes Handeln, also eine durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck gebrachte Willenserklärung, erfolgen. Wir von Heimatliebe Immobilien treffen Vereinbarungen mit Immobilienverkäufern oder Immobilienkäufern immer schriftlich.

Für wen gilt dieses Gesetz?

Das Gesetz gilt, sofern der Makler ein Unternehmer und der Käufer eine natürliche Person ist, also in der Regel eine Privatperson. Außerdem betrifft das Gesetz Wohnungen und Einfamilienhäuser. Dazu zählen beispielsweise auch Doppelhaushälften oder Reihenhäuser. Grundstücke, Garagen, Bauprojekte und Gewerbeimmobilien unterliegen nicht der gesetzlichen Regelung.

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wurde am 23. Juni 2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und wird nach Ablauf einer sechs monatigen Übergangsfrist am 23. Dezember 2020 in Kraft treten.

Was bedeutet das für Sie?

Für Sie als Kunden von Heimatliebe Immobilien ändert sich nichts. Denn wir arbeiten immer als neutraler Vermittler und bieten Ihnen als Verkäufer und als Käufer professionelle und umfangreiche Beratungs- und Betreuungsleistungen. Nutzen Sie unser weit verzweigtes Netzwerk und erhalten Sie durch uns Zugang zu einem großen Kundenstamm und vorgemerkte Interessenten in unserem Käufernetzwerk und exklusiven Immobilien in den schönsten Lagen.

Bei besonderen Immobilien, kann in Einzelfällen die Provision individuell verhandelt werden und dann durch den Käufer übernommen werden. Das ist meistens dann Fall, wenn das Kaufobjekt sehr gefragt ist und vermutlich zu einem sehr hohen Preis verkauft werden kann. In diesem Fall kann über die Provision verhandelt werden.

Maklerprovision bei Vermietung

Im Fall der Vermittlung von Mietwohnungen darf in Deutschland keine Provision vom Mieter verlangt werden. Die Maklerprovision trägt in diesem Fall der Vermieter vollständig – das sogenannte Bestellerprinzip.

Bei der Vermittlung von Gewerbeimmobilien, Grundstücken, Bauprojekten und bspw. Garagen kann weiterhin Provision erhoben werden, die ausschließlich von einer Partei getragen wird.

Ein Makler hat Anspruch auf die Maklercourtage, wenn es zu einer erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie gekommen ist. Diese ist abhängig von der mit dem Makler getroffenen Vereinbarung laut Maklervertrag. Ein Anspruch ist dann vorhanden, wenn

• ein Maklervertrag abgeschlossen wurde (Textformerfordernis)
• der Makler seine Tätigkeit nachweisen kann (zum Beispiel Interessentenvermittlung)
• ein notarieller Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde
• wenn keine gravierenden Mängel des Maklers vorliegen wie zum Beispiel ein fehlendes Widerrufsrecht

Nur wenn einer dieser Punkte nicht erfüllt ist, fällt keine Provision an.

Meist wird vereinbart, dass der Makler eine Aufwandsentschädigung erhält, sollten seine Vermittlungsbemühungen nicht zum Erfolg führen. In der Regel betrifft dies angefallene Kosten für Vermarktung und Behördengänge, aber kein Honorar.

Fälligkeit der Maklercourtage

Üblicherweise treten Makler in Vorleistung und erhalten ihr Honorar erst nach Abschluss des Auftrags. Dies dauert in der Regel 6 – 12 Monate ab Beginn der Tätigkeit, also von der Verkaufsvorbereitung bis zum Abschluß des Notarvertrags. Bei Mietverträgen ist die Zeitspanne in der Regel 2 – 3 Monate. Die Fälligkeit ist in der Regel Bestandteil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Normalerweise ist die Courtage mit Abschluss eines dieser Verträge verdient und fällig und hat ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung.

Die Fälligkeit der Provision ist jedoch auch individuell vereinbar und kann auch an die Kaufpreisfälligkeit gebunden werden. Bei Gewerbemietverträgen sind Teilzahlungen über 2 bis 3 Monate nicht ungewöhnlich.

Maklerprovision umgehen / Maklerprovision vermeiden

Miet- und Kaufinteressenten sind gelegentlich versucht die Maklercourtage zu umgehen. Zu beachten ist aber in jedem Fall, dass der Provisionsanspruch nicht mit der Beendigung des Maklervertrags erlischt. Sofern der Makler einen Nachweis über die Vermittlungstätigkeit führen kann, ist eine Maklerprovision nicht zu umgehen.

Provision steuerlich absetzen

Die Maklercourtage ist in bestimmten Fällen steuerlich absetzbar.

• Als Vermieter kann die Maklerprovision als Werbungskosten geltend gemacht werden
• Wenn beispielsweise zur Berufsausübung eine Immobilie angemietet werden muss
• Immobilienverkäufer können die Maklerprovision von der Steuer absetzen, wenn aus dem Verkauf ein Veräußerungsgewinn entsteht
• Für Hauskäufer zählt die Maklerprovision zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten und erhöht somit die Abschreibung bei vermieteten Objekten. Bei selbstgenutzem Wohneigentum kann die Maklerprovision nicht abgesetzt werden.