Was Sie beim Hausverkauf beachten sollten
Hier zeigen wir Ihnen die 7 wichtigsten Themen für Ihren erfolgreichen Hausverkauf
1. Der richtige Verkaufszeitpunkt
Wenn Sie planen Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie mit Bedacht vorgehen und einen längeren Zeitraum einplanen und keine zu schnellen Ergebnisse erwarten.
Der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf kann großen Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises haben.
Marktresearch und Mikrolage
Sie sollten vor dem Start die Immobiliepreise der Nachbarschaft kennen und bei Anlageimmobilien eine Einschätzung über das Mietpotential haben. Wichtig ist es hierbei auch künftige Entwicklungen des Umfeldes zu kennen um Trends für die Wertentwicklung abzuleiten.
Entwicklungen des Zinssatzes - wichtig für Käufer
Die Zinsentwicklung hat ebenfalls einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Das liegt daran, dass der Erwerb von Immobilien kapitalintensiv ist und der Kaufpreis über einen langen finanziert wird. Die voraussichtliche Entwicklung der Zinssätze für annuitätische Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren gibt Ihnen eine gute Indikation darüber, ob Sie mit steigenden, oder fallenden Kaufpreisen rechnen müssen.
Bisherige Haltedauer der Immobilie – wichtig für den Verkäufer
Für Sie als Verkäufer ist es wichtig, die bisherige Haltedauer Ihrer Immobilie zu kennen. Besitzen Sie die Immobilie bereits länger als 10 Jahre, entfällt die Spekulationssteuer. Wenn Sie die Immobilie erst 9 besitzen, ist es aus steuerlicher Sicht vielleicht sinnvoller noch zu warten, bis Sie die 10 Jahre vollendet haben. Außerdem können Sie bereits dem gewerblichen Immobilienhandel unterliegen, wenn Sie mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkaufen (Drei-Objekt-Grenze).
2. Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie
Sie kennen in der Regel den Preis, den Sie für Ihre Immobilie bezahlt haben, aber nicht unbedingt den Wert, den Ihre Immobilie heute hat. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es klar, dass Sie die Preisspanne für Ihre Immobilie kennen müssen.
Der Marktwert wird in erster Bestimmt durch Angebot und Nachfrage. Eine gute Einschätzung darüber wie die Immobilienpreise in den Essener Stadtteilen sind, liefert Ihnen unsere Zusammenstellung der Kaufpreise in Essen der letzten Jahre (Immobilienpreise für Häuser Essen, Immobilienpreise für Wohnungen in Essen)
Datenbasierte Wertermittlung durch Heimatliebe Immobilien
Für die Verkaufspreiseinschätzung ist es ratsam einen Immobilienmakler wie Heimatliebe Immobilien zu beauftragen. Wir erstellen für Sie eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie und zeigen Ihnen, welchen Preis Ihre Immobilie erzielen könnte. Dabei versprechen wir Ihnen keinen Mondpreis und erzählen Ihnen keine Märchen, sondern zeigen Ihnen eine Wertspanne für Ihr Objekt.
Beachten Sie: Kleinere Instandsetzungsarbeiten können für Ihre Immobilie einen Werthebel darstellen und die Vermarktung verbessern.
In jedem Fall sollten Sie eine realistische Vorstellung vom Marktwert Ihrer Immobilien haben und eine klare Preisuntergrenze festlegen. Bei den anstehenden Kaufpreisverhandlungen werden Sie es mit Käufern zu tun haben, die nichts zu verschenken haben.
3. Sie vermeiden einen Makler
Sie können Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück auch ohne Makler verkaufen. Bedenken Sie aber, dass ein Immobilienverkauf mit viel Arbeit und einem hohen zeitlichen Aufwand einhergeht. Weil Immobilien sowohl technisches als auch finanzielles, steuerliches und rechtliches Fachwissen erfordern, sind Sie gut beraten, einen erfahrenen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie zu beauftragen.
Als erfahrener Immobilienmakler haben wir zudem ein Käufernetzwerk aufgebaut. Wir vermitteln viele Immobilien bereits bevor wir diese in den Portalen inserieren. So können wir Immobilien diskret verkaufen und vermeiden so Fotos zu veröffentlichen.
Ein Immobilienmakler lohnt sich
Aus unserer Erfahrung macht sich ein Makler nicht nur finanziell bezahlt, indem er in der Regel den besten Preis erzielt, sondern er nimmt Ihnen auch sehr viel Arbeit und sicherlich das ein oder andere unangenehme Gespräch und Verhandlungen ab.
Heimatliebe Immobilien übernimmt als erfahrener Makler viele Leistungen für Sie:
- Vorbereitung alle Unterlagen für den Hausverkauf
- Erstellung einer kostenloser Immobilienbewertung,
- Erstellung professionelle Fotos Ihrer Immobilie
- Anfertigung der Grundrisse
- Erstellung des Exposées
- Übernahme der Vermarktung
- Vorauswahl der Interessenten
- Vorbereitung der Besichtigungstermine
- Durchführung der Besichtigungstermine
- Begleitung zu Bankterminen (wenn gewünscht)
- Koordinierung und Unterstützung beim Kaufvertrag
- und und und
Die Maklerprovision wird dabei im Maklervertrag festgehalten. Sie ist zudem nur im Verkaufsfall fällig. Die Neuregelung (Reform ab Dezember 2020) der Maklerprovision führt auch hier zu Anpassungen. Eine reine Verkäufercourtage ist bei uns in NRW allerdings ohnehin unüblich und mit der Reform nicht mehr zulässig. Die Teilung der Maklerprovision (50% Käufer, 50% Verkäufer) bei Wohnimmobilien ist also nun gesetzlich geregelt. Anlageobjekte wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte sowie Neubauten sind von dieser Regelung nicht betroffen.
4. Mögliche Kaufinteressenten identifizieren
Egal wie Ihr Haus, oder Ihre Wohnung, oder Ihr Grundstück aussieht: In der Regel kommt Ihre Immobilie nicht für jeden in Frage.
Das liegt zum einem am Preis und zum anderen ist eine Immobilie häufig eine Frage des Geschmacks. Das trifft umso mehr für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zu, die später selbst genutzt werden sollen.
Möglichst breite Zielgruppe ansprechen
Um eine möglichst große Zielgruppe anzusprechen ist es wichtig die Vermarktungsstrategie hieran anzupassen. Gestalten Sie das Exposée so, dass es viele Interessenten anspricht. Erstellen Sie professionelle Bilder und räumen Sie vorher auf. Eine gepflegtes Haus ist für Interessenten in jedem Fall attraktiver als eine ungepflegte.
Keine falschen Erwartungen wecken
Stellen Sie in dem Exposée Fakten dar und wecken Sie keine falschen Erwartungen. Häufig werden Immobilien zu sehr beschönigt, was zwar zu vielen Besichtigungen, jedoch nicht zu einem Verkauf führt, weil die Annahmen der Interessenten auf falschen Beschreibungen basierten.
Wir als Makler helfen Ihnen die Stärken und Schwächen herauszuarbeiten und finden den passenden Käufer für Ihre Immobilie.
5. Besichtungen vorbereiten
Insbesondere zukünftige Eigennutzer von Immobilien kommen zu Besichtigungsterminen mit einer längeren Liste an Fragen. Das ist verständlich, denn der Erwerber investiert viel Geld und nimmt in der Regel Schulden auf um den Kaufpreis zu finanzieren.
Mängel offenlegen
Kleinere Mängel sind oftmals für Interessenten von Bedeutung, auch wenn diese die Nutzung der Immobilie nicht einschränken. Größere Mängel sollten Sie in jedem Fall offenlegen, wenn Sie von diesen Kenntnis haben.
Ehrlichkeit ist Trumpf
Vermeiden Sie Geheimniskrämerei und seien Sie ehrlich. Das bedeutet natürlich nicht, dass Sie jede kleine Macke zeigen müssen, aber seien Sie ehrlich, wenn Sie nach Mängeln gefragt werden. Und erzeugen Sie Vertrauen.
Bereiten Sie relevante Unterlagen Ihrer Immobilie auf und halten Sie diese parat, wenn es zur Besichtigung kommt. Wichtig ist hier der Energieausweis der Immobilie, Grundrisse und Rechnungen der Versorger.
Wir bereiten für Sie die relevanten Unterlagen auf und stellen sicher, dass wichtige Unterlagen nicht fehlen.
Bleiben Sie skeptisch
Sie sollten bedenken, dass Besichtigungstermine auch von Personen genutzt werden, die „nur mal gucken“ wollen und so Ihre wertvolle Zeit stehlen. Genauso gibt es immer wieder Anfragen von fragwürdigen Personen, deren Absichten nicht der Erwerbt einer Immobilie ist.
Fragen nach Ihren persönlichen finanziellen Verhältnissen sollten Sie nicht näher beachten. Genauso wie nach Ihrem Geburtsdatum oder anderen persönlichen Daten sollten Sie möglichst nicht beantworten.
Vorgespräche mit Interessenten
Wir versuchen durch unsere Vorgespräche Kaufinteressenten zu filtern und das im Vorfeld der Besichtigung. Wir klären, ob ehrliches Erwerbsinteresse besteht und klären die Bonität der Interessenten.
Wir und Sie sollten immer die Besucher im Auge behalten. Wie erwähnt sollten Sie auf Fragen, ob Sie woanders wohnen, oder wann Sie verreisen, nicht antworten. Das übernehmen wir für Sie.
6. Kein Verhandlungsspielraum
Vollkommen verständlich und nachvollziehbar ist, dass sie als Eigentümer den besten Verkaufspreis erzielen möchten. Vielleicht haben Sie selber lange in Ihrer Immobilie gelebt, oder viel Zeit und Kraft in Ihre Immobilie gesteckt. Sie haben also vielleicht einen bestimmten hohen und emotionalen Wert für Ihre Immobilie im Kopf.
Auf der anderen Seite der Medaillie ist jedoch der Käufer mit seiner gegenteiligen Erwartung eines möglichst geringen Kaufpreises.
Zugeständnisse beider Seiten führen zum Erfolg
Es ist in jedem Fall ratsam, dass Sie sich auf Verhandlungen einlassen und nicht vorschnell auf Standpunkten beharren. Wenn Sie jeden Einwand des Käufers hinsichtlich einer Kaufpreisreduktion abschlagen, werden Sie den Verkauf nicht problemlos abschließen können und sehr wahrscheinlich lange warten müssen.
Preisstrategie entwickeln
Bevor Sie in Preisverhandlungen einsteigen, sollten Sie sich eine Preisstrategie überlegen. Wiegen Sie dabei Vorteile und Nachteile Ihrer Immobilie sachlich ab.
Ein Makler hilft Ihnen als Aussenstehender einen realistischen Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln.
Verlieren Sie nicht ein gutes Geschäft durch Sturheit und denken Sie daran, dass es auch im Kaufvertrag Möglichkeiten gibt, den Kaufpreis zu steigern.
7. Unvorteilhafter Kaufvertrag
Wenn Sie und Ihr Käufer sich auf einen Kaufpreis geeinigt haben, ist der Verkaufsprozess ab jetzt nur noch Technik.
Doch bevor es zur Beurkundung zum Notar geht, muss der Kaufvertrag entworfen werden. In der Regel bestimmt der Käufer den Notar und meist lässt er in diesem Zusammenhang auch von seinem gewählten Notar einen Kaufvertragsentwurf anfertigen. Der Entwurf wird dann von dem Notar sowohl an den Verkäufer als auch den Käufer versandt mit der Maßgabe den Entwurf auf Fehler zu prüfen und den Entwurf zu kommentieren.
Die Kommentare der beiden Seiten fließen dann in den Kaufvertrag ein und kann dann beurkundet werden.
Die Beurkundung
Während der Beurkundung sind zwingend der Verkäufer, der Käufer (oder deren bevollmächtigte Vertreter) und der Notar anwesend. Der Notar verliest dann den Kaufvertrag und die Parteien lesen parallel mit. Ist alles korrekt und etwaige Änderungen umgesetzt, wird der Kaufvertrag unterzeichnet und mit der notariellen Beglaubigung, der Beurkundung rechtskräftig.
Achtung: Letzte Chance für Anpassungen
Bedenken Sie, dass während der Beurkundung beim Notar die letzte Chance ist, Anpassungen vorzunehmen, Termine zu koordinieren und Vorstellungen vorzutragen. Sie sollten sich vor diesem Notartermin also gut vorbereiten und alle Dokumente gelesen, geprüft und verstanden haben, damit Sie jetzt nicht die letzte Chance verpassen, Fehlentwicklungen vorzubeugen.
Sie sollten potenziellen Käufern alle bekannten Mängel nennen, denn das Verschweigen von Gebäudemängeln, die Ihnen bekannt waren, kann unangenehme Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.
In jedem Fall ist es Ratsam für Ihren Immobilienverkauf einen Makler zu beauftragen, der Sie unterstützt und ebenfalls alle Dokumente prüft.