Das Discounted Cash Flow (DCF) Verfahren ist eine Methode, um den Wert von Immobilien oder Investitionsprojekten und Unternehmen zu berechnen. Es basiert auf der Idee, dass der Wert bspw. einer Immobilie durch die Summe der zukünftigen Geldflüsse bestimmt wird, die dieser Vermögenswert generiert. Diese Geldflüsse werden dann auf den ihren heutigen Wert abgezinst (Barwert oder Present Value).
Grundprinzip des DCF-Verfahrens
Beim DCF-Verfahren wird berechnet, wie viel zukünftige Geldzuflüsse heute wert sind. Diese zukünftigen Geldzuflüsse werden mit einem Diskontierungssatz abgezinst, der das Risiko und die Zeit bis zum Erhalt des Geldes berücksichtigt.
Schritte im Einzelnen
- Zunächst schätzt man die zukünftigen Geldzuflüsse, die über einen bestimmten Zeitraum erwartet werden. Dies basiert auf Annahmen über Einnahmen (z.B. Mieten) und Ausgaben (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall etc.).
- Dann muss der Diskontierungssatz festgelegt werden. Dieser ist ein Prozentsatz, der das Risiko und die Zeit berücksichtigt, bis die zukünftigen Geldzuflüsse eintreffen.
- Am Ende des Prognosezeitraums (in der Regel nach 5 - 10 Jahren) wird ein Restwert (Terminal Value) berechnet, der den Wert der Geldzuflüsse nach dem Prognosezeitraum darstellt.
- Die zukünftigen Geldzuflüsse und der Restwert werden mit dem Diskontierungssatz auf den heutigen Wert abgezinst. Die Summe dieser abgezinsten Werte ergibt den DCF-Wert.
Bei der Bewertung von Immobilienportfolien verwenden wir das Discounted Cash Flow Verfahren oder die "IRR Methode".
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Weitere Informationen -> Marktwert oder Wertermittlung oder Fair Value oder IRR-Methode