Marktwerteinschätzung von Mehrfamilienhäusern leicht erklärt
Hier beantworten wir die Frage, wie man den Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt.
Zusammenfassung
Die Marktwerteinschätzung von Mehrfamilienhäusern ist ein entscheidender Schritt für Immobilienbesitzer, potenzielle Käufer und Investoren. Doch wie ermittelt man den Wert eines solchen Objekts?
Zwei gängige Methoden, die dabei helfen, sind das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) und das Ertragswertverfahren.
Beide Ansätze haben ihre Stärken und Schwächen.
In diesem Artikel erklären wir sie verständlich und zeigen, warum das DCF-Verfahren in vielen Fällen die bessere Wahl ist.
Inhalt
Das Ertragswertverfahren einfach erklärt
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren stellt man sich die Frage: „Wie viel Geld bringt mir dieses Mehrfamilienhaus langfristig ein?“ Der Wert der Immobilie wird in zwei Teile zerlegt:
1. Der Bodenwert: Dieser Wert repräsentiert das Grundstück, auf dem das Haus steht. Man schaut, was ähnliche Grundstücke in der Gegend kosten.
2. Der Gebäudeertragswert: Hier berechnet man die Mieteinnahmen, die man nachhaltig erzielen kann, und zieht die laufenden Kosten wie Instandhaltung oder Verwaltung ab. Der übrig bleibende Betrag wird dann mit einem sogenannten Liegenschaftszins multipliziert, um den Wert des Gebäudes zu berechnen.
Schwächen des Ertragswertverfahrens
– Es wird wenig auf zukünftige Entwicklungen eingegangen, wie steigende Mieten oder Modernisierungskosten
– Der Liegenschaftszins wird oft pauschal angesetzt und kann stark schwanken
– Veränderungen auf dem Immobilienmarkt werden nur begrenzt berücksichtigt
Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF)
Wie funktioniert das DCF-Verfahren?
Das DCF-Verfahren schaut genauer hin. Es fragt: „Wie entwickeln sich Einnahmen und Ausgaben in den nächsten Jahren?“ Diese Zukunftsperspektive macht das Verfahren besonders attraktiv. So funktioniert es:
1. Zukunftsplanung: Man schätzt die Einnahmen (z. B. Mieten) und Ausgaben (z. B. Kosten für Reparaturen) für die kommenden Jahre. Oft schaut man zehn Jahre in die Zukunft.
2. Restwert berechnen: Am Ende dieser Zeitspanne schätzt man, was die Immobilie dann noch wert ist.
3. Abzinsung: Alle zukünftigen Einnahmen werden auf den heutigen Wert umgerechnet. Das heißt, man berücksichtigt, dass Geld, das man heute hat, mehr wert ist als Geld, das man erst in ein paar Jahren erhält.
Vorteile des DCF-Verfahrens
+ Es denkt an die Zukunft: Veränderungen bei den Mieteinnahmen, Kosten oder Modernisierungen werden mit einbezogen.
+ Flexibel bei Risiken: Der Abzinsungsfaktor kann an die Risiken der Immobilie angepasst werden, was eine realistischere Einschätzung ermöglicht.
+ Geeignet für Szenarien: Man kann verschiedene Annahmen testen, z. B. wie sich ein Mieterwechsel oder eine Mietpreiserhöhung auswirken würde.
+ International anerkannt: Das Verfahren ist weltweit der Standard, was es besonders für internationale Investoren interessant macht.
Ein Vergleich der Verfahren
Merkmal | Ertragswertverfahren | DCF-Verfahren |
Einfachheit | Leicht verständlich | Etwas komplexer |
Blick in die Zukunft | Begrenzte Betrachtung | Dynamisch und flexibel |
Marktveränderungen | Wenig berücksichtigt | Voll integriert |
Risikoanpassung | Eingeschränkt | Umfassend möglich |
Fazit: Welches Verfahren ist das richtige?
Für einfache Immobilienbewertungen oder stabile Märkte mag das Ertragswertverfahren ausreichen. Doch in einer Welt, in der sich Märkte, Kosten und Einnahmen schnell ändern können, ist das DCF-Verfahren oft die bessere Wahl. Es bietet eine tiefere Analyse, denkt an die Zukunft und hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen.
Wenn Sie also den Wert eines Mehrfamilienhauses genau bestimmen wollen, lohnt es sich, auf das DCF-Verfahren zu setzen. Es gibt Ihnen die Möglichkeit, die Immobilie aus einer langfristigen und realistischen Perspektive zu betrachten – und das zahlt sich am Ende aus.